Абонамент 20202020 baner 990x340

Определяне на пазарната цена по метода вещна стойност

Автор: екип СЕК, публикувано на 28 Март 2012

Оценката по вещна стойност се наименова още и като оценка по строителна стойност, което пък означава, че трябва да се направи, по някакъв начин, оценка на/за разходите по новоизграждане на сградата или съоръжението и към получената стойност да се добави цената на земята, съответно правото на строеж. Оценката на сградата и оценката на терена при този метод се правят поотделно и се събират.

Строителната стойност (стойността за изграждане), съответно променена с различни ценови коефициенти е по принцип долна граница. Затова е препоръчително да се направи първо тя. Ценовите коефициенти, с които се коригира цената отчитат овехтяването (амортизацията) общо на сградата или на отделни видове работи – настилки, покриви, водоотвеждане, изолации и т.н. Други коефициенти отчитат индексните редове - промените на строителната стойност в годините назад или напред, в зависимост от приетия за основен стойностен (ценови) момент. Може с коефициенти да се отчитат и лихвените ставки и различни други фактори. В някои страни от ЕС има препоръчителни типови коефициенти, издавани от държавни институции или упълномощени браншови камари. У нас, за сега, всеки оценител сам определя какви коефициенти по вид и стойност да използва и в това се състои, до значителна степен, разликата или майсторството, или престижът на някои оценители, известни с точно идентифициране на „справедлива пазарна цена”.
 
Строителната стойност на сграда или съоръжение може да се определи по няколко начина:
• по количествено-стойностна сметка;
• по уедрени показатели;
• по еталони;
• по комбинирани критерии.
 
Най-точна е стойността, определена по подробна КСС. За да е точна тази стойност, обаче, не е достатъчна само проектна количествена сметка. От многогодишна практика сме установили, че много рядко проектната КС съответства на екзекутивната и разликите при това са значителни. Към КС, без значение дали е проектна или екзекутивна, се добавят съпътстващи строителни разходи, като например:
• временно електрозахранване;
• временно водоснабдяване и канализация;
• заснемане на площадката и основите;
• различни такси за разрешения и ползвания;
• проби и изпитвания;
• хонорари и обслужване на строителен надзор;
• издръжки на апарата на възложителя;
• проектиране и одобряване на проекта;
• обслужващи комуникации;
• обслужване на кредити.


Подробна примерна количествена сметка за строеж на еднофамилна къща е поместена в бр. 1/11 на сп. Строителен обзор, а за хотел – в книгата на СЕК „Строителни сметки и цени”. Тези примерни КСС са относително точни по отношение на количествата, но цените са към определена дата и при евентуално използване ще бъде необходимо да се коригират.

Всяка строителна стойност е изчислена към точно определена дата. За да се актуализира тя ще трябва да преизчислим най-малко два коефициента – коефициентът на амортизираност (овехтяване) и индексния коефициент за промяна на цените във времето. Ако изработваме КСС сега, а сградата или съоръжението са строени някога в миналото можем да изчислим тогавашната стойност чрез индексните редове назад. Ако намерим някогашната КСС можем да я актуализираме с индексните редове напред. Индексите могат да бъдат за цената общо на строителството, за цената на част от сградата или за цените на видовете работи. Те се поместват в различни броеве на „Строителен обзор” на части. Нашият екип например разполага с актуализирани индекси за 30 години назад. Коефициентите на амортизираност (овехтяване) са различни за различните видове сгради и отделни СМР. Те бяха нормативно определени до 2006 г., когато се отмени  действащият до тогава Правилник за приложение на Закона за държавната собственост (ППЗДДС) и по-специално разделът за „цени на сгради и отделните обекти в тях”. Поместваме на стр. .... отменените текстове за сведение на по-младите колеги. В практиката и оценяването се използват и коефициенти за амортизираност от отпадналата „Наредба за стопанисване, поддържане и стопанисване на жилищния фонд”, изчислени от таблицата за междуремонтните срокове, поместени в книгата на СЕК „Строителни ремонти” – втора част. В този брой поместваме таблица за овехтяването по видове сгради и таблица за овехтяването на видове СМР (примерни – не нормативни).

По уедрени количествено-стойностни показатели работят сега по-голямата част от оценителите в България. Това е остойностяване по окрупнена количествено-стойностна сметка. Например, вместо да се изчисляват количествата  на кофражите, армировъчната стомана и бетона по видове и да им се търсят цени, което при една къща е не по-малко от 5 – 10 позиции, се приема една позиция – стоманобетон в двуетажна къща и количеството се остойностява с обща цена, например 605 лв/m3 стоманобетон. По подобен начин се окрупнява електрическата инсталация за брой излаз, в което влизат проводници, ключове и контакти; отоплителната и водопроводната инсталации също се окрупняват на брой. По окрупнените показатели се остойностяват и части от сградата, например за кв. метър бруто площ за дограми, зидарии, настилки и т.н. Този начин е по-малко точен, но по-малко трудоемък и затова се предпочита от оценителите.
И при оценките по уедрени количествено-стойностни показатели се прилагат корекционните времеви коефициенти, както е обяснено за КСС.

Оценката по еталони е най-бърза, най-лесна, но и най-неточна и то много неточна, защото трудно се намира еталон. Оценителят често бива заблуждаван, че използва еталон, затова той трябва да се постарае и да се увери, че действително се касае за повтарящо се изпълнение на инвестиционен проект. С ценови еталони разполагат инвеститори, проектанти и надзорници, които реализират повтарящи се без промени обекти. Има такива, но всеки собственик-инвеститор или проектант пази данните за своя информация, а оценителите и конкуренцията получават дезинформация. Важно е и времето – датата на остойностяване на еталона, за да се приложат правилно корекционните коефициенти.

Оценката чрез комбинация на два от описаните начина се практикува масово от оценителите. Това ще се види и от двата примера, които поместваме. (целият материал е поместен в сп. Строителен обзор, бр. 9 от 2011 г.)

Публикувано в

Строителни цени

Коментари (0)

Напишете коментар.

Моля, влезте, за да коментирате.

  • Smetki small
  • Nadzor small
  • Kontrol small
  • SC 3-12 KORICA small
  • Tehnicheski small
  • SO 78 2012net small
  • dogovarjane hitrini small
  • Str remonti 1 small
  • Str remonti 2 small
×
Издателство СЕК